روزنه امید برای سازنده و خریدار مسکن - وبلاگ علیکایی

به گزارش گروه اقتصادی خبرنگاران، قیمت مصالح ساختمانی بعد از دست کم یک فصل پرالتهاب، از نقطه جوش برگشت. تابستان سال جاری سرعت رشد میانگین قیمت انواع مصالح و تجهیزات ساختمانی در تهران به نزدیک نصف فصل بهار رسید. در فصل ابتدایی سال، این قیمت، بیش از 100 درصد رشد کرده بود. شرایط نو بازار بالادست ساخت وساز می تواند سیگنال خفیفی از رفع مانع ساخت باشد.

آمار نو درباره تحولات قیمت نهاده های ساختمانی شهر تهران از بازگشت هزینه ساخت مسکن به زیر نقطه جوش خبر می دهد. کاهش سرعت رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی می تواند در برداشت سازنده ها از آینده پیش روی هزینه های ساخت وساز و در نتیجه رفتار و تصمیم آنها درخصوص نحوه فعالیت در این بازار به اندازه قابل توجهی اثرگذار باشد.

بررسی ها براساس نوترین آمار منتشرشده درباره تحولات قیمت مصالح ساختمانی در مرکز نشان می دهد سرعت رشد نقطه به نقطه شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران در تابستان سال جاری در مقایسه با بهار 1400 به اندازه قابل توجهی کاهش یافته است.

بهار سال جاری، شاخص قیمت مصالح ساختمانی شهر تهران 101 درصد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل یعنی بهار 99 افزایش یافت. عبور تورم شاخص مصالح ساختمانی تهران از مرز 100 درصد، درواقع به معنای رسیدن هزینه ساخت واحدهای مسکونی به نقطه جوش از ناحیه تامین نهاده های ساختمانی است. با این حال، هزینه ساخت مسکن در شهر تهران از ناحیه تامین مصالح، در تابستان سال جاری 2/ 65 درصد نسبت به تابستان سال قبل افزایش یافت.

این موضوع به معنای بازگشت هزینه ساخت مسکن از ناحیه تغییرات قیمت مصالح ساختمانی به زیرنقطه جوش در مقایسه با بهار است. تورم نقطه به نقطه مربوط به شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران در حالی تابستان سال جاری به حدود 65 درصد رسید که این اندازه در بهار سال جاری از مرز 100 درصدی عبور کرد. بهار سال جاری، تحت تاثیر ثبت تورم 101 درصدی شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران، سه سناریو در ارتباط با پیش بینی رفتار سازنده ها تا انتها سال جاری، در بازار مسکن ارائه شد. یکی از سه احتمال پیش روی بازار ساخت مسکن بعد از ثبت تورم 101 درصدی شاخص مصالح ساختمانی، توقف فعالیت سازنده ها در بازار ساخت تا بهتر شدن شرایط بود. احتمال دیگر، تعلل سازنده ها در عرضه واحدهای آماده ساخت و همچنین توقف تکمیل واحدهای نیمه تمام و سناریوی سوم، احتمال خروج برخی سازنده ها از بازار ساخت وساز را نشان می داد.

کارشناسان مسکن پس از انتشار آمار رسمی درباره تحولات بهاره بازار مصالح ساختمانی گفتند: با عبور هزینه ساخت مسکن از ناحیه قیمت مصالح ساختمانی از نقطه جوش، رکود در بازار ساخت وساز عمیق تر خواهد شد.

حال اما با وجود رشد قابل توجه شاخص قیمت مصالح ساختمانی، بازگشت به عقب شیب رشد شاخص قیمت مصالح، یک پالس خفیف به بازار ساخت وساز مخابره می کند.

عبور از شرایط التهاب حداکثری

پیام این پالس خفیف آن است که شرایط در بازار مصالح ساختمانی از حالت التهاب حداکثری خارج شده است. درواقع کاهش سرعت رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی امکان نسبی به سازنده ها می دهد که بتوانند درخصوص برآورد تقریبی هزینه های خود طی عملیات ساختمانی، تصمیم گیری کنند.

دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد همین رویداد (کاهش سرعت رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی) می تواند برخی سازنده ها را برای بازگشت به بازار ساخت وساز امیدوار کند و به شرطی که این شرایط تداوم داشته باشد، می تواند به مرور حضور آنها را در بازار ساخت وساز افزایش دهد. طی دست کم یک سال گذشته به دلیل تورم شدید مصالح ساختمانی تعداد زیادی از سازنده ها از ساخت وتکمیل واحدهای خود به طور موقت انصراف دادند. به ویژه یکی از اصلی ترین عوامل افزایش عمق رکود در بازار ساخت وساز، عدم پیش بینی پذیری هزینه های ساخت در طول دوره ساخت و در دوره اتمام عملیات ساختمانی است.

به دلیل جهش چندمرحله ای قیمت مصالح ساختمانی، دست کم از سال 99 تا به امروز، بسیاری از سازنده ها نه تنها اقدام به آغاز عملیات ساختمانی نو نکردند و تعریف پروژه های تازه را به تعویق انداختند، بلکه برخی از آنها واحدهای نیمه تمام خود را نیز تکمیل نکردند چراکه عملا امکان برآورد تقریبی هزینه های ساخت تا انتها عملیات ساختمانی برای سازنده ها از بین رفت. این در حالی است که بازار ساخت وساز در سال جاری، هفتمین سال رکود را طی می کند.

بهار سال جاری با عبور تورم نقطه به نقطه شاخص مصالح ساختمانی از مرز 100 درصد و رسیدن شاخص قیمت مصالح به نقطه جوش، شرایط التهاب حداکثری در این بازار تجربه شد.

طی یک سال گذشته دست کم چهار عامل مهم به عنوان محرک رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی وارد عمل شدند و جهش چندباره قیمت مصالح را کلید زدند.

محدودیت های کرونایی و تعطیلی فعالیت برخی از کارخانه های تولید مصالح ساختمانی عملا منجر به کاهش عرضه برخی از مصالح شد. درنتیجه کاهش اندازه تولید مصالح به دلیل کرونا، قیمت برخی از مصالح افزایش یافت و این افزایش قیمت در مراحل مختلف و در بازه های زمانی مستمر ادامه پیدا کرد. از سوی دیگر، وقوع خاموشی ها و قطع برق در دو فصل بهار و تابستان، منجر به کاهش تولید مصالح و در نتیجه اثرگذاری بر سطح قیمت نهاده های ساختمانی شد. خاموشی ها با کاهش اندازه تولید مصالح، منجر به کاهش عرضه برخی از مصالح و در نتیجه افزایش قیمت آنها شد.

سومین عامل موثر در بروز التهاب قیمتی در بازار مصالح و نهاده های ساختمانی، وجود و تشدید انتظارات تورمی بود. سال گذشته همه بازارها از ناحیه تشدید انتظارات تورمی تحت تاثیر قرار گرفتند و با نوسان قیمت و التهاب روبرو شدند. این نوسان در بازار مصالح و نهاده های ساختمانی نیز تجربه شد. از سوی دیگر، در شرایطی که از سال 97 تا سال 99 تورم مسکن از تورم مصالح سبقت گرفته بود، بازار مصالح ساختمانی از سال گذشته برای احیای رابطه قیمتی از دست رفته خود با بازار مسکن به تکاپو افتاد و در شرایط تلاش برای بازتنظیم این رابطه از دست رفته قرار گرفت. از آنجا که مسکن محصول به کارگیری عوامل ساخت از جمله مصالح به عنوان یکی از مهم ترین اجزای ساختمانی است همواره تغییرات قیمت مسکن و مصالح با یکدیگر در ارتباط هستند و افزایش یا کاهش قیمت در یکی از آنها می تواند سطح قیمت و تورم دیگری را تحت تاثیر قرار دهد. از این رو همواره یک رابطه قیمتی بین مصالح و مسکن وجود دارد. در سال 97 درحالی که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 70 درصد افزایش یافت، تورم مصالح ساختمانی از تورم مسکن جاماند و شاخص قیمت مصالح و نهاده های ساختمان های مسکونی در مرکز 47 درصد رشد کرد. در این سال، تورم نقطه به نقطه مسکن 5/ 1 برابر تورم نقطه به نقطه قیمت مصالح ساختمانی بود. در سال 98 نیز میانگین قیمت مسکن در شهرتهران در حالی با افزایش 62 درصدی همراه شد که در همین سال، میانگین قیمت مصالح ساختمانی در مرکز 35 درصد رشد کرد. تورم نقطه به نقطه مسکن در این سال 7/ 1 برابر تورم نقطه به نقطه قیمت مصالح بود.

در سال 99 نیز هر چند فاصله بین تورم مسکن وتورم مصالح ساختمانی کاهش یافت، اما باز هم تورم مسکن جلوتر از تورم مصالح حرکت کرد. در این سال، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 80 درصد اما سطح میانه قیمت مصالح ساختمانی در مرکز 76 درصد افزایش یافت.

در بهار 1400 بعد از گذشت سه سال معادله تغییر کرد. درحالی که طی سه سال گذشته-از سال 97 تا انتها 99- همواره تورم مسکن پیش تر از تورم مصالح ساختمانی بود؛ اما در بهار 1400 شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران 101 درصد رشد کرد. میانه قیمت مسکن شهر تهران در همین مقطع زمانی یعنی بهار 1400 به بهار 99 با رشد 71 درصدی همراه شد.

این رویداد از دیدگاه کارشناسان یک پیام مهم را مخابره می کند مبنی بر اینکه بازار مصالح ساختمانی بعد از سه سال ایجاد اختلال در رابطه قیمتی خود با بازار مسکن، وارد فاز بازتنظیم این رابطه شده است.

در بهار سال جاری تورم نقطه به نقطه مصالح ساختمانی 4/ 1 برابر تورم نقطه به نقطه مسکن تهران در همین فصل بود. در تابستان نیز سرعت رشد قیمت مصالح به 8/ 1 برابر سرعت رشد قیمت مسکن رسید.

ورود به فاز بازتنظیم قیمت

همین ورود به فاز بازتنظیم رابطه از دست رفته قیمت مسکن و قیمت مصالح، معادله تورم ثبت شده در بین این دو گروه (مسکن) و (مصالح) را نسبت به سه سال اخیر برعکس کرده است.

در تابستان سال جاری نیز در ادامه فرایند حرکت بازار مصالح ساختمانی به سمت بازتنظیم و احیای رابطه قیمتی از دست رفته خود با بازار مسکن، این فرایند هر چند با سرعت رشد کمتر تکرار شد.

شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران تابستان سال جاری در مقایسه با تابستان سال گذشته 2/ 65 درصد افزایش داشت. درحالی که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این فصل در مقایسه با فصل مشابه سال قبل معادل 36 درصد رشد کرد. براساس گزارش منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران درمورد تحولات شاخص قیمت مصالح ونهاده های ساختمانی شهر تهران، در بین تمام گروه های اجرایی، گروه سیمان، بتن، شن و ماسه با 144 درصد بیشترین تورم نقطه به نقطه را به خود اختصاص داده است. در همین دوره کمترین تورم نقطه به نقطه نیز مربوط به گروه اجرایی آهن آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده با 2/ 38 درصد افزایش بوده است.

در همین فصل در بین گروه های اجرایی، بیشترین درصد تغییر فصلی مربوط به گروه اجرایی سیمان، بتن، شن و ماسه با 2/ 18 درصد افزایش و کمترین درصد تغییر نیز مربوط به گروه های اجرایی خدمات و آهن آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده با 8/ 2 درصد افزایش بوده است.

روزنه امید برای سازنده و خریدار

نوسانات قیمت مصالح در حداقل یک سال گذشته بیش از نوسانات بازار زمین در افزایش هزینه ساخت مسکن موثر بوده است. درحالی که فرآیند کاهش سرعت رشد قیمت در بازار زمین از زمستان سال گذشته آغاز شد، اما در بهار و تابستان سال جاری، تورم شدید در بازار مصالح ساختمانی تجربه شد.

به ویژه در بهار سال جاری که شاخص قیمت مصالح ساختمانی 101 درصد در مقایسه با بهار سال قبل افزایش یافت، سازنده ها تحت تاثیر عبور هزینه ساخت از نقطه جوش و تحت تاثیر جهش شدید قیمت مصالح ساختمانی در بهار سال جاری، عملا توان محاسبه هزینه های ساخت را از دست دادند و گفتند قیمت تمام شده ساخت عملا هیچ سنخیتی با قیمت های محاسباتی ندارد.

با این حال، کاهش سرعت رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی دربردارنده یک پالس خفیف به بازار ساخت وساز از یکسو و بازار معاملات مسکن از سوی دیگر است.

هر چند این پالس خفیف را نمی توان به عنوان پالس مثبت معرفی کرد؛ چراکه زمانی می توان گفت بازار مصالح ساختمانی در حال مخابره پالس مثبت به بازار ساخت وساز و معاملات مسکن است که حداقل قیمت مصالح ساختمانی ثابت شده باشد یا تورم مصالح به حداقل برسد.

اما در شرایطی که کماکان تورم نقطه ای در بازار مصالح ساختمانی بالاست و شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران با رشد بیش از 65 درصدی همراه شده است، نمی توان گفت بازار ساخت و معاملات مسکن در حال دریافت پالس مثبت از سمت تحولات قیمتی بازار مصالح است.

با این حال، کاهش سرعت رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی و ایجاد فاصله محسوس بین تورم نقطه ای بهار و تابستان در بازار مصالح، پالس خفیفی به بازار مسکن و ساخت وساز مخابره می کند. به نظر می رسد آنچه تابستان سال جاری در بازار مصالح ساختمانی در راستا کاهش سرعت رشد شاخص قیمت نهاده های ساختمانی در مقایسه با بهار 1400 (به لحاظ تحولات نقطه ای) تجربه شد، در نهایت می تواند معادله را به نفع خریداران و سازنده ها تغییر دهد.

نگرانی سازنده ها از شرایط قرمز در بازار ساخت که تحت تاثیر جهش بیش از 100 درصدی شاخص قیمت نهاده های ساختمانی در بهار سال جاری در مقایسه با ماه های قبل تشدید شده بود، با کاهش سرعت رشد قیمت مصالح در تابستان سال جاری در مقایسه با بهار، اندکی کاهش یافت.

حال برخی از سازنده ها اعلام می کنند درصورتی که سرعت رشد قیمت مصالح مانند روالی که در تابستان تجربه شد در فصل های پیش رو نیز کاهشی باشد، می توان به بازگشت برخی از آنها به بازار برای آغاز پروژه های نو یا تکمیل واحدهای نیمه تمام و همچنین عرضه بخشی از واحدهای آماده به بازار، امیدوار بود.

از سوی دیگر، اگر این شرایط ادامه داشته باشد، تحت تاثیر ایجاد امکان پیش بینی درباره هزینه های تمام شده ساخت مسکن از سوی سازنده ها، بازگشت آنها به بازار می تواند از محل افزایش عرضه و شارژ موجودی واحدهای آماده سکونت، به نفع خریداران نیز باشد. صرف نظر از اینکه تورم مصالح ساختمانی همچنان بالاست و به طور قطع این تورم در قیمت تمام شده ساخت و همچنین بهای آپارتمان هایی که به بازار عرضه می شوند، اثر خواهد گذاشت.

منبع: دنیای اقتصاد